Időpont-egyeztetés +36 (1) 332 1943
Írások Cikkek


Lehetetlenülnek-e a bérleti szerződések a járvány miatt?

2021.05.25.

Korábbi cikkünkben már foglalkoztunk azzal a kérdéssel, hogy ingatlan bérleti szerződések bérlői hivatkozhatnak-e a számukra adott esetben igen komoly mértékű veszteségeket okozó koronavírus-járványra, mint a szerződés teljesítésének lehetetlenülését és ezáltal a szerződés megszűnését eredményező körülményre.

 

A közelmúltban egy ilyen ügyben született választottbírósági ítélet, amelynek indokolása tanulságos lehet minden érintett gazdasági szereplő számára.

 

A választottbírósági eljárást a bérlő indította a bérbeadóval szemben. A bérlő álláspontja szerint az ingatlan bérleti szerződés teljesítése a koronavírus-járvány hatására, 2020. márciusában lehetetlenült, és ezáltal a szerződés megszűnt. A határozott időtartamú bérleti szerződés alapján a bérlő kifejezetten rövid távú szálláshely-szolgáltatás céljára vett bérbe budapesti ingatlanokat. A bérlő arra hivatkozott, hogy a pandémia hatására 2020. tavaszán a fővárosba látogató külföldi turisták száma a töredékére esett vissza, és a bérlő bevételei megszűntek, a bérleményeket a továbbiakban nem lehetett a bérlő által tervezett üzleti modellben (rövid távú egyéb szálláshely szolgáltatás jellemzően külföldi turisták számára az airbnb.com, booking.com és más hasonló szolgáltatókon keresztül) nyereségesen üzemeltetni, a bérleti díjat kitermelni. A bérlő tehát gazdasági lehetetlenülésre hivatkozással kívánt megszabadulni a bérleti szerződéstől.

 

A bérbeadó ezt az érvelést nem fogadta el, és továbbra is követelte a bérleti szerződés szerinti bérleti díjat. Miután a bérlő nem fizetett, a több hónapnyi lejárt bérleti díjra tekintettel a bérbeadó felmondta a bérleti szerződést, a bérlő által fizetett óvadékot pedig a lejárt bérleti díjak kiegyenlítésére használta fel. A bérlő a választottbírósági eljárásban az óvadékot követelte vissza. A bérlői keresettel szemben a bérbeadó nemcsak védekezést, de viszontkeresetet is előterjesztett, követelve az óvadék által nem fedezett bérleti díjakat.

 

A választottbíróság ítéletében a bérbeadónak adott igazat. Az egyébként igen részletes indokolásból kiderül, hogy a választottbíróság álláspontja szerint a lehetetlenülés több okból sem következhetett be:

-          az ingatlan bérleti szerződésekre vonatkozó különböző rendkívüli jogszabályi intézkedésekből (felmondási és bérleti díj emelési moratórium, egyes ingatlanok esetében: bérleti díj moratórium) éppen az a következtetés vonható le, hogy ezek a szerződések a jogalkotó szerint sem lehetetlenültek, (hiszen akkor nem lenne szükség például a felmondás vagy a bérleti díj emelés korlátozására);

-          bár a perbeli szerződés szerint a bérlő kifejezetten rövid távú szálláshely-szolgáltatás céljából vette bérbe az ingatlanokat, és az üzleti modell bevétel-termelő képessége kétségkívül drasztikusan visszaesést szenvedett 2020 tavaszán, de semmi sem zárta el a bérlőt attól, hogy megkísérelje az ingatlanokat más célra hasznosítani (pl. szálláshely-szolgáltatás belföldi vendégkör részére, közép vagy hosszú távú bérbeadás, stb.);

-          a bérlő által hivatkozott járványügyi (beutazási) korlátozások átmenetiek voltak, a szerződés határozott időtartamának csak egy részét érintették.

 

A választottbíróság megjegyezte, hogy a gazdasági lehetetlenülés megállapításának az is elengedhetetlen feltétele, hogy a bérlő igazolja: minden tőle elvárható erőfeszítést megtett annak érdekében, hogy a járvány negatív hatásait kiküszöbölje, azaz minden lehetséges, ésszerű alternatívát kipróbált a gazdaságos üzemeltetés érdekében. Csak minden más erőfeszítés eredménytelensége után jöhet szóba a lehetetlenülés megállapítása. E mellett a választottbíróság azt is a bérlő terhére rótta, hogy nem támasztotta alá megfelelő bizonyítékkal (számviteli kimutatásokkal, könyvvizsgálói-, szakértői véleménnyel), hogy az árbevétele drasztikus visszaesésével a szerződés pénzügyi teljesítése a részéről valóban lehetetlenné vált.

 

A választottbíróság ebben az ügyben született ítélete megerősíti azt a jogértelmezést, hogy a Ptk-nak a lehetetlenülésre vonatkozó rendelkezései (6:179. §) csak különösen indokolt esetben alkalmazhatóak. A gazdasági lehetetlenülésre való hivatkozást – a jogi vagy a fizikai (természetbeni) lehetetlenülés esetköréhez képest –  sokkal nehezebb megfelelően alátámasztani. Önmagában a bérlő üzleti elképzeléseinek meghiúsulása, még ha azt a bérlő által előre nem látható és el nem hárítható körülmények okozták is, csak szűk körben vezethet a bérleti szerződés megszűnéséhez.


Készítette: dr. Nyuli György

 

Cikk készítésének időpontja: 2021. május 25.


Vissza a Cikkekhez...
Szakterületek Kiemelt szakterületeink




Irodánkról Röviden

Irodánk több, mint 15 éve végez ügyvédi tevékenységet főként a polgári-, kereskedelmi- és gazdasági jog területén. Megbecsült és felkészült jogászok alkotják csapatunkat, és ez lehetővé teszi, hogy számos jogterületeken nyújtsunk minőségi szolgáltatást. Hisszük, hogy az ügyvéd és ügyfél kölcsönös sikerének titka az igények és problémák rugalmas kezelése.

Tudjon meg többet
Elégedett ügyfeleink
  • A kezdetektől fogva kiemelkedő szaktudással és lojalitással kísérik vállalkozói karrieremet, együttműködésünk több, mint 20 éve töretlen.

    - Az „év üzletembere”, 2014
  • „Ekkor teljesen váratlan esemény történt: azon túl, hogy ismeretlen számot egy nyári péntek délutánon felvettek egyáltalán ebben az üzletágban, Tibor felajánlotta, hogy visszajön az irodába meghallgatni az ügyet”.

    - Budapesti alapítványi szakiskola alapítója
  • A rugalmasan felmerülő igényeinknek megfelelően biztosítják a jogi szolgáltatásokat vállalkozásunk számára.

    - Egy épület-automatizálási vállalkozás ügyvezetője
  • Reménytelennek hitt jogvitás ügyemben nyújtottak profi és eredményes segítséget.

    - Törvényszéki Bíró
  • Kiemelkedő szaktudásuk és éleslátásuk már számtalanszor volt segítségemre felszámolói tevékenységem során.

    - Felszámolóbiztos Magyarország egyik legnagyobb felszámolójánál
  • Szakszerűen és precízen látják el a napi tevékenységünk során felmerülő jogi feladatokat, kiváltva ezzel egy házon belüli jogász alkalmazását.

    - Egy filmforgalmazó vállalkozás
   
Kapcsolat Forduljon hozzánk bizalommal

Cím 1055 Budapest, Szalay utca 4. VI. em.
Email info@illespartners.hu
Telefon +36 (1) 332 1943
Fax +36 (1) 354 0110
Copyright 2018. Illés és Társai Ügyvédi Iroda.
Minden jog fenntartva.