Időpont-egyeztetés +36 (1) 332 1943
Írások Cikkek


Lehetetlenülnek-e a bérleti szerződések a járvány miatt?

2021.04.14.

A nem lakás-célú ingatlanok bérleti piacára is drasztikus hatással volt a koronavírus-járvány. Az ismert okok miatt különösen érintettek azok a bérleményi ingatlanok, amelyeket a bérlők vendéglátás, szépségipar, szórakoztatóipar, szálláshely-szolgáltatás, illetve bizonyos termékek (pl. ruházat) forgalmazására hasznosítottak.  A járványra tekintettel bevezetett korlátozó intézkedések alapján a bérlők hosszabb-rövidebb ideig kénytelenek voltak bezárni, vagy jobb esetben korlátozott nyitva-tartással működni. A bérlői bevételek drasztikusan visszaestek, vagy akár teljesen meg is szűntek, számtalan bérlő gazdaságilag teljesen ellehetetlenült.

 

A bérleti szerződések másik oldalán álló bérbeadók általában nem szívesen mondtak és mondanak le a bérleti szerződés szerinti bérleti díjról, hiszen a járványról éppen annyira nem tehetnek, mint a bérlőik. A bérbeadók a megkötött bérleti szerződésekre hivatkoznak, és – érhető okból – nem kívánják a bérleti díj elengedésével vagy mérséklésével átvenni vagy akár megosztani a bérlői veszteségeket. Bérbeadói oldalról nézve: ha a pandémia az adott bérlő üzleti tevékenységét, szolgáltatásait hosszabb-rövidebb ideig korlátozza, az a bérlő saját üzleti kockázatának minősül és abból a bérbeadó nem kell részesüljön. A bérbeadók azzal érvelnek, hogy a bérleti szerződés alapján az alapvető kötelezettségük az ingatlan használatának átengedésében merül ki, aminek fejében a bérlő bérleti díj fizetésére köteles. Önmagában ezeknek a szolgáltatásoknak a teljesítése pedig nyilvánvalóan nem vált lehetetlenné: a bérlők továbbra is birtokban tartják a bérleményeket, és azok fizikai értelemben vett használatában senki és semmi nem korlátozza őket.   

 

Kérdés tehát, hogy kezeli a bérbeadó és a bérlő között kialakuló konfliktust a magyar jogrendszer, ha a felek nem találnak egy, mindkettőjük számára elfogadható konszenzusos megoldást, adott esetben a bérleti szerződés módosításával. 

 

1. A bérleti szerződések egyedi rendelkezései

A legtisztább helyzet az lenne, ha a bérleti szerződés tartalmazna az ilyen rendkívüli esetekben alkalmazható egyértelmű szabályt. Azonban a bérleti szerződések jellemzően nem tartalmaznak ilyen esetre egyértelműen alkalmazható rendelkezéseket, ami egyfelől valószínűleg azzal van összefüggésben, hogy a koronavírus járványhoz hasonló, az egész ország életére váratlanul, tartósan és drasztikusan kiható külső körülmény a II. világháború vagy 1956 óta nem volt Magyarországon. Másfelől, a járványügyi jogszabályok is időről-időre változó, eltérő mértékű és jellegű korlátozásokat vezettek be (a teljes üzletbezárástól az időben részleges nyitva tartásig, vagy a vásárlók létszámának korlátozásáig, stb.), és szinte lehetetlen egy szerződésben előre, minden nem várt lehetőségre egyértelműen alkalmazható szabályt alkotni.

 

 

2. A járványügyi jogszabályok rendelkezései

A pandémia során hozott átmeneti jellegű jogszabályok a bérlő és a bérbeadó között felmerülő konfliktusos kérdéseket csak részben kezelték. A 2020. tavaszi (első) hullám alatt elfogadott jogszabály a leginkább érintett szektorok bérleti szerződései tekintetében ideiglenesen felmondási moratóriumot hirdetett. A második hullám felfutásakor, 2020. őszén a felmondási moratóriumot a (közvetlenül vagy közvetve) állami, illetve önkormányzati tulajdonú ingatlanok bérleti szerződéseire korlátozva vezették be, majd 2021. elején a közvetlenül vagy közvetve állami, illetve önkormányzati tulajdonban álló ingatlanok esetében írtak elő  bérleti díj mentességet a leginkább érintett szektorokban. A privát tulajdonban lévő bérleményi ingatlanok esetében ilyen rendkívüli és egyedi rendelkezéseket jelenleg nem tartalmaznak a járványügyi jogszabályok.

 

 

3. A Ptk. szabályai – a lehetetlenülés intézménye

A Ptk. szabályai közül a lehetetlenülés és/vagy a bírósági szerződésmódosítás alkalmazhatósága merül fel tipikusan a járvánnyal érintett ingatlan bérleti szerződések esetén.

 

Az alábbiakban a lehetetlenülés esetkörét vázoljuk röviden.

 

A Ptk. szerint, ha (a szerződés megkötése után bekövetkezett okból) a teljesítés lehetetlenné válik, akkor a szerződés megszűnik.  Ebben az esetben a felek kötelesek egymással elszámolni az ellenszolgáltatás nélkül maradt szolgáltatásokkal. Az elszámolás módja elsősorban attól függ, hogy felelős-e bármelyik fél (vagy mindkettő) a lehetetlenné válásért, vagy sem.

 

Fontos tehát hangsúlyozni, hogy lehetetlenülés esetén az adott szerződés végleges jelleggel megszűnik. A bérleti szerződések esetében a lehetetlenülés kimondása tehát adott esteben nem egy bérleti díj mentes átmeneti időszakot (moratóriumot) jelent, hanem azt eredményezi, hogy a lehetetlenülés pillanatában a bérleti szerződés megszűnik, ezért a bérlő köteles visszaadni a bérleményt és ezzel egyidejűleg megszűnik a bérleti díj fizetési kötelezettsége.

 

A jogirodalom általában három kategóriába sorolja a lehetetlenülés eseteit.

 

A jogi lehetetlenülés akkor következik be, ha jogszabály vagy hatósági rendelkezés teszi lehetetlenné az adott szolgáltatás nyújtását (tipikusan: valamely tevékenység tiltásával). Pl. egy étterem vagy szálloda a járvány előtt leszerződött nagylétszámú esküvői vacsora vagy más rendezvény tekintetében alappal hivatkozhat a járványügyi jogszabályokra,  amelyek megtiltották az ilyen rendezvények megtartását: az adott esküvői vacsora vagy más rendezvény megtartása tárgyában a vendégekkel kötött szerződés jogi okból kétségtelenül lehetetlenült.  Ez azonban nem jelenti azt önmagában, hogy az étterem vagy szálloda üzemeltetése céljából kötött ingatlan bérleti szerződés is lehetetlenült volna jogi okból, hiszen semmilyen jogszabály nem tiltja vagy korlátozza az ilyen típusú bérleti szerződések fenntartását, az ingatlanok ilyen célra történő bérbeadását. Erre tehát a bérlő a bérbeadóval szemben jellemzően nem hivatkozhat.

 

A fizikai (vagy: természetbeni) lehetetlenülés esete a nevéből eredően akkor következik be, ha fizikailag válik lehetetlenné az adott szolgáltatás teljesítése. Ingatlan bérleti szerződések tekintetében tipikusan ilyen például az, ha az ingatlan megsemmisül vagy használatra alkalmatlanná válik (földrengés, tűzeset, árvíz, stb.). Értelemszerűen a pandémiával kapcsolatban egy ingatlan bérleti szerződés esetén fizikai lehetetlenülésről nem beszélhetünk, hiszen a bérlő fizikailag nincs akadályozva a bérlemény használatában.

 

A lehetetlenülés harmadik esetköre a gazdasági (vagy: érdekbeli) lehetetlenülés. A hazai ítélkezési gyakorlat szerint ez akkor állapítható meg, ha a szerződés teljesítése az adott fél részéről fizikailag és jogilag még lehetséges lenne ugyan, de a teljesítés – a szerződés megkötését követően bekövetkező külső körülmények miatt - csak olyan rendkívüli áldozatok és aránytalan erőfeszítések árán lehetne lehetséges, amely az adott féltől nem várható el.  

 

4. A lehetetlenülésre való bérlői hivatkozások megítélése jelenleg

A koronavírus járvánnyal kapcsolatban ez utóbbi, tehát a gazdasági lehetetlenülés esete merülhet fel ingatlan bérleti szerződések esetén.  Gyakori bérlői érvelés, hogy a járvány, illetve a járvánnyal kapcsolatban bevezetett jogszabályi korlátozások hatására a bérlő bevételei teljesen megszűntek vagy jelentősen visszaestek, a bérlő a bérleményi ingatlant nem  tudja a saját üzleti céljainak megfelelően hasznosítani, ezért a szerződésben előírt bérleti díj megfizetése a bérlő számára már rövid távon is fenntarthatatlan veszteséget és végső soron a bérlő fizetésképtelenségét eredményezné. A bérlő ezért gazdasági lehetetlenülésre és ebből fakadóan a bérleti szerződés megszűnésére hivatkozik.

 

A járvány kezdete óta még nem telt el annyi idő, hogy az ilyen típusú jogviták a magasabb bírói fórumok (Kúria, ítélőtáblák) elé kerüljenek, és ott olyan döntések szülessenek, amelyek hasonló ügyekre iránymutatásul szolgálnának.

 

A korábbi ítélkezési gyakorlat, így például a 2008-ban kirobbant gazdasági világválsággal kapcsolatban közzétett eseti döntések alapján a hazai jogászszakma óvatos többségi álláspontjának jelenleg az tűnik, amely szerint a bérlői tevékenység (pl. étterem, szálláshely, fodrászat, mozi, kiállítás, stb.) jogi, illetve gazdasági ellehetetlenülése önmagában nem eredményezi önmagában az adott üzlethelyiségre vonatkozó ingatlan bérleti szerződés lehetetlenülését is. A járvány kétségkívül lehetetlenné tette egyes bérlők által folytatott szolgáltatások teljesítését és ez a körülmény az adott szolgáltatás nyújtására vonatkozó szerződés (pl. esküvői vacsora megtartására vonatkozó szerződés) lehetetlenülését eredményezhette, de az adott üzlethelyiség bérleti szerződése alapján a bérlő és a bérbeadó által kölcsönösen egymás felé szolgáltatások teljesítése nem vált lehetetlenné. A bérbeadó a bérlemény használatát változatlanul biztosítani tudja a bérlő számára, a bérlő képes azt használni, és ebből a szempontból nem releváns, hogy a bérlő az általa tervezett üzleti tevékenység folytatásában átmenetileg részben vagy egészben korlátozva van. Ezért a bérlők nem hivatkozhatnak az ingatlan bérleti szerződések lehetetlenülésére, és a bérleti szerződéseiket teljesíteni kell.

 

Hangsúlyozzuk, hogy minden esetet érdemes önállóan megvizsgálni, és konkrét tanácsot csak az adott ügyre (szerződésre) vonatkozó egyedi körülmények alapján lehet adni. Másrészt a koronavírus járvány bérleti szerződésekre gyakorolt hatásaival és a lehetetlenülésre való hivatkozásokkal kapcsolatban iránymutatást várhatóan a Kúria egyedi ügyekben hozott döntései fognak jelenteni. Várható továbbá, hogy több ilyen ügy kerül a közeljövőben a választottbíróságok  elé, és az ott hozott és közzétett ítéletek alapján is elindulhat egy jog-értelmezési és -fejlődési irány.


Készítette: dr. Nyuli György

 

Cikk készítésének időpontja: 2021. április 14.



Vissza a Cikkekhez...
Szakterületek Kiemelt szakterületeink




Irodánkról Röviden

Irodánk több, mint 15 éve végez ügyvédi tevékenységet főként a polgári-, kereskedelmi- és gazdasági jog területén. Megbecsült és felkészült jogászok alkotják csapatunkat, és ez lehetővé teszi, hogy számos jogterületeken nyújtsunk minőségi szolgáltatást. Hisszük, hogy az ügyvéd és ügyfél kölcsönös sikerének titka az igények és problémák rugalmas kezelése.

Tudjon meg többet
Elégedett ügyfeleink
  • A kezdetektől fogva kiemelkedő szaktudással és lojalitással kísérik vállalkozói karrieremet, együttműködésünk több, mint 20 éve töretlen.

    - Az „év üzletembere”, 2014
  • „Ekkor teljesen váratlan esemény történt: azon túl, hogy ismeretlen számot egy nyári péntek délutánon felvettek egyáltalán ebben az üzletágban, Tibor felajánlotta, hogy visszajön az irodába meghallgatni az ügyet”.

    - Budapesti alapítványi szakiskola alapítója
  • A rugalmasan felmerülő igényeinknek megfelelően biztosítják a jogi szolgáltatásokat vállalkozásunk számára.

    - Egy épület-automatizálási vállalkozás ügyvezetője
  • Reménytelennek hitt jogvitás ügyemben nyújtottak profi és eredményes segítséget.

    - Törvényszéki Bíró
  • Kiemelkedő szaktudásuk és éleslátásuk már számtalanszor volt segítségemre felszámolói tevékenységem során.

    - Felszámolóbiztos Magyarország egyik legnagyobb felszámolójánál
  • Szakszerűen és precízen látják el a napi tevékenységünk során felmerülő jogi feladatokat, kiváltva ezzel egy házon belüli jogász alkalmazását.

    - Egy filmforgalmazó vállalkozás
   
Kapcsolat Forduljon hozzánk bizalommal

Cím 1055 Budapest, Szalay utca 4. VI. em.
Email info@illespartners.hu
Telefon +36 (1) 332 1943
Fax +36 (1) 354 0110
Copyright 2018. Illés és Társai Ügyvédi Iroda.
Minden jog fenntartva.