Időpont-egyeztetés +36 (1) 332 1943
Írások Cikkek


Miért érdemes a bérbeadónak előírnia, hogy a bérlő egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot foglaljon közjegyzői okiratba?

2021.09.22.


Egy ingatlan bérleti szerződés megkötése esetén a bérbeadó szempontjából elsődleges szempont, hogy a bérlő nem fizetése esetén a követeléseihez hozzájusson, illetve a bérleti szerződés bármely okból történő megszűnése esetén (felmondás vagy a határozott bérleti időtartam lejárta) visszakapja a bérleményt, lehetőleg minél előbb és a lehető legkevesebb erőfeszítés mellett.


Megfelelő jogi tanácsadás és egy jól megírt, átgondolt bérleti szerződés sokat segíthet ebben. 

 

Ha a bérlő nem teljesít, azaz nem fizeti meg határidőben a bérleti díjat, a rezsit vagy más költséget, illetve nem adja vissza az ingatlant a bérleti szerződés megszűnése ellenére – például mert vitatja a bérbeadó felmondását -,  akkor a bérbeadó ezeket az igényeit bírósági peres eljárásban érvényesítheti. (A bérleti szerződésből eredő pénzkövetelések esetében a peres eljárások gyorsabb és olcsóbb alternatívája a fizetési meghagyásos eljárás. A bérbeadó a 30 millió forintot meg nem haladó pénzköveteléseit közjegyző előtt indított fizetési meghagyásos eljárásban is megkísérelheti érvényesíteni a bérlővel szemben. Ha a pénzkövetelés a 3 millió forintot nem éri el, akkor először fizetési meghagyásos eljárásban kell megkísérelni érvényesíteni a követelést. Ha a bérlő nem él 15 napon belül ellentmondással a közjegyző által részére kézbesített fizetési meghagyással szemben, akkor a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik, és a bérbeadó a jogerős fizetési meghagyás alapján végrehajtási eljárást indíthat. Mivel a fizetési meghagyásos eljárás csak pénzkövetelések érvényesítésére alkalmas, ezért az ingatlan birtokának visszaszerzése, azaz kiürítése iránti igényt a bérbeadó kizárólag a bíróság előtt megindítandó perben tudja érvényesíteni.) 

 

A bérbeadó nem jogosult önhatalmúlag visszavenni a bérleményt a bérlőtől (pl. zárat cserélni), akkor sem, ha nyilvánvalónak tűnik, hogy a bérleti szerződés már megszűnt. A bérlővel kialakult vitás helyzetben tehát a bérbeadónak meg kell indítania a peres (esetleg: fizetési meghagyásos eljárást), le kell rónia az eljárási illetéket, viselnie az ezzel kapcsolatban felmerülő jogi költségeket. A bíróság egy perben általában minden kérdést részletesen megvizsgál, minden érvelést meghallgat, a felek indítványára adott esetben terjedelmes bizonyítást folytat le. Magyarul, a per még akkor is hosszú ideig elhúzódhat, ha a bérbeadó igényei nyilvánvalóan megalapozottnak és jogosnak tűnnek. A bérbeadó  a meg nem fizetett bérleti díj és egyéb pénzbeli követeléseit, illetve az ingatlan kiürítésére vonatkozó igényét pedig csak akkor tudja végrehajtani (bírósági végrehajtó útján), ha a bíróság a per befejezésekor erről jogerős ítéletet hoz. (Bizonyos esetekben a bíróság már a per során is hozhat végrehajtható határozatot, amely alapján már a per jogerős befejezése előtt meg lehet indítani a végrehajtást, de ez viszonylag ritkán fordul elő.)

 

Mindez elkerülhető, ha a bérleti szerződés megkötésekor a bérlő egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tesz közjegyző előtt, aki ezt közjegyzői okiratba foglalja. Ebben az okiratban a közjegyző rögzíti a bérleti szerződés szerint a bérlőt terhelő fizetési és kiürítési kötelezettségeket, a bérlő pedig kijelenti, hogy e kötelezettségeit a szerződésben előírtak szerint teljesíteni fogja, így különösen a bérleti jogviszony megszűnésekor a bérlemény birtokát visszaadja a bérbeadó részére.  A közjegyző előtt felvett egyoldalú nyilatkozatban a bérlő tehát megerősíti a bérleti szerződésben már rögzített leglényegesebb kötelezettségeit, és erről egy közjegyzői okirat készül. (Arra is lehetőség van, hogy a felek a bérleti szerződés egészét közjegyzői okiratba foglalják, de ebben az esetben nem csak a bérlőnek, hanem a bérbeadónak is meg kell jelennie a közjegyző előtt, és ez általában nagyobb közjegyzői költséggel is jár.)

 

Egy ilyen közjegyzői okirat birtokában a bérbeadó lényegesen kedvezőbb helyzetben van, ha a bérlő a bérleti szerződésből eredő fizetési kötelezettségeinek nem tesz eleget, vagy esetleg nem adja vissza a bérleményt a szerződés megszűnésekor.  A bérbeadó nem kell, hogy az igényeit először bírósági perben (vagy fizetési meghagyásos eljárásban) érvényesítse. Nem kell, hogy a bérbeadó megvárja a peres (fizetési meghagyásos eljárás) befejezését, hanem a közjegyzői okirat alapján közvetlenül és azonnal végrehajtási eljárást kezdeményezhet a renitens bérlővel szemben. A közjegyzői okirat alapján benyújtott végrehajtási kérelem alapján a közjegyző elrendeli a végrehajtást és a követelés érvényesítése - mind a pénzbeli, mind az ingatlan kiürítése iránti igény - a végrehajtóhoz kerül.

 

Fontos, hogy ha a végrehajtani kívánt kötelezettség feltétel vagy időpont bekövetkeztétől függ, akkor a közjegyző csak akkor rendeli el a végrehajtást, ha az ilyen feltétel  vagy időpont bekövetkeztét is közokirat tanúsítja. Ez az esetek túlnyomó részében azt jelenti, hogy a bérbeadó a bérleti szerződés felmondását közjegyzői okiratba foglaltatja és azt a közjegyző útján küldi meg a bérlőnek. 

 

A bérleti szerződésben a bérlő fizetési és kiürítési kötelezettségei egyértelműen és világosan kell legyenek meghatározva, mert a közjegyző csak akkor készíti el az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot (vagy foglalja közjegyzői okiratba a felek által magánokiratban már megkötött bérleti szerződést), ha az megfelel a jogszabályoknak, nem ellentmondásos, és abból egyértelműen meg lehet állapítani, hogy a bérlőt mikor és milyen kötelezettségek terhelnek: mikor és mennyit kell fizetnie, illetve mikor kell a bérlemény birtokát visszaadnia.

 

Összefoglalva tehát: ha a bérleti szerződés megkötésekor a bérbeadó előírja a bérlő számára, hogy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatban erősítse meg a bérleti szerződésben vállalt legfontosabb kötelezettségeit közjegyző előtt, akkor egy később kialakuló jogvitás helyzetben nem kell éveket, de legjobb esetben is hónapokat várni arra, hogy a nem teljesítő bérlővel szemben végrehajtást tudjon indítani akár a pénzkövetelései, akár a bérleményt birtokának visszaszerzése iránt.

 

Ugyanakkor mindez nem jelent kiszolgáltatottságot a bérlő számára sem, hiszen ha a bérbeadó igényeit vitatja, akkor a végrehajtás megszüntetése vagy korlátozása iránt végrehajtási pert indíthat a bíróságon. Ha a bérlő kifogásai megalapozottak, akkor a bíróság az ilyen perben megszünteti vagy korlátozza a végrehajtást. A bérbeadó szempontjából azonban lényeges előny, hogy az ilyen pert nem neki, hanem a bérlőnek kell megindítania, és az ilyen perekben a bíróság által vizsgálható kérdések köre jóval szűkebb, valamint a végrehajtás folyamatban marad mindaddig, amíg a bíróság azt – ha helyt ad a bérlő kifogásainak – fel nem függeszti vagy meg nem szünteti.

 

Bérbeadói szempontból tehát érdemes a bérleti szerződésbe belefoglalni, hogy a bérlő meghatározott időn belül – lehetőleg a bérlemény birtokbavétele előtt – egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tartalmazó közjegyzői okiratot készíttessen és adjon át a bérbeadó részére.

 

 Készítette: dr. Nyuli György

 

Cikk készítésének időpontja: 2021. szeptember 22.


Vissza a Cikkekhez...
Szakterületek Kiemelt szakterületeink




Irodánkról Röviden

Irodánk több, mint 15 éve végez ügyvédi tevékenységet főként a polgári-, kereskedelmi- és gazdasági jog területén. Megbecsült és felkészült jogászok alkotják csapatunkat, és ez lehetővé teszi, hogy számos jogterületeken nyújtsunk minőségi szolgáltatást. Hisszük, hogy az ügyvéd és ügyfél kölcsönös sikerének titka az igények és problémák rugalmas kezelése.

Tudjon meg többet
Elégedett ügyfeleink
  • A kezdetektől fogva kiemelkedő szaktudással és lojalitással kísérik vállalkozói karrieremet, együttműködésünk több, mint 20 éve töretlen.

    - Az „év üzletembere”, 2014
  • „Ekkor teljesen váratlan esemény történt: azon túl, hogy ismeretlen számot egy nyári péntek délutánon felvettek egyáltalán ebben az üzletágban, Tibor felajánlotta, hogy visszajön az irodába meghallgatni az ügyet”.

    - Budapesti alapítványi szakiskola alapítója
  • A rugalmasan felmerülő igényeinknek megfelelően biztosítják a jogi szolgáltatásokat vállalkozásunk számára.

    - Egy épület-automatizálási vállalkozás ügyvezetője
  • Reménytelennek hitt jogvitás ügyemben nyújtottak profi és eredményes segítséget.

    - Törvényszéki Bíró
  • Kiemelkedő szaktudásuk és éleslátásuk már számtalanszor volt segítségemre felszámolói tevékenységem során.

    - Felszámolóbiztos Magyarország egyik legnagyobb felszámolójánál
  • Szakszerűen és precízen látják el a napi tevékenységünk során felmerülő jogi feladatokat, kiváltva ezzel egy házon belüli jogász alkalmazását.

    - Egy filmforgalmazó vállalkozás
   
Kapcsolat Forduljon hozzánk bizalommal

Cím 1055 Budapest, Szalay utca 4. VI. em.
Email info@illespartners.hu
Telefon +36 (1) 332 1943
Fax +36 (1) 354 0110
Copyright 2018. Illés és Társai Ügyvédi Iroda.
Minden jog fenntartva.